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文
晓晨
家居、家装、家电、汽车、培训、医疗、宽带、培训……随着住宅小区里五花八门的广告越来越多，原本属于小区公共区域的过道、电梯、楼道、门厅等地方都能随处见到。作为小区公共区域中的这部分广告收益究竟归谁？
为此，界面四川走访成都街头，绝大多数市民对此表示“不清楚”或“不了解”。然而这是目前大多数商品住宅小区普遍存在的问题。
小区共有区域广告收益究竟归谁
以电梯广告为例，我们首先需要了解一下电梯的所有权归谁？
根据《房产测量规范》B3.1内容来看，共有建筑面积的内容包括了商品住宅小区的电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
换句话说，这也是我们在购房时所谓的“公摊面积”。
一般来说，高层住宅的公摊面积计算方式为：公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数。既各套（单元）的套内建筑面积乘以及公用建筑面积分摊系数，得到购房者应该合理分摊的公用建筑面积。
从成都市面上目前已知的商品住宅来看，普通的多层住宅因没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数大约在10％-15％；带电梯的小高层住宅，公摊系数大约在15％-20％，部分甚至达到了25%-30%。
所以，业主们在购买商品住宅的同时，也间接以同样的价格买下了小区上述共有建筑面积的内容。而对于目前成都市大多商品住宅小区来说，很多物业公司或业委会却在未告知业主的情况下，擅自利用电梯间等业主共有区域的出租广告位，从而谋取一定的广告费用。
针对现状，四川凡高律师事务所林小明律师指出，“这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。同时，如果小区物业或业委会没有详细公示合同约定共有区域广告位置以及费用，也侵犯了业主对共有部分知情权。”
林小明表示，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
不仅如此，林小明认为，小区所有共有区域的广告收益应为业主共有，用途自然也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业方或业委会代为管理共有区域广告位、代为收取广告费，但并不等于该收益归属物业公司或业委会所有。
图片来源：毛毛/摄小区共有区域广告收益到底有多少？
界面四川从成都某广告公司获取了一份“线下广告投放价格表”，里面详细告知了在成都投放电梯视频广告（动态）、电梯框架广告（静态）、社区灯箱广告、道闸广告、小区门禁广告等参考价目信息。
同时，界面四川在联系该广告公司后得知，其具体费用会根据小区不同规模、区位，以及小区业主层次的不同，其价格也有所不同。而对于普通电梯框架广告（静态），价格普遍在元/面/周这样一个价格区间。
以位于成都市青羊区优品道住宅小区例，该小区仅一二期房屋合计共户，楼栋合计27栋，以每栋配备2部电梯计算，合计为54部电梯。如果每部电梯承载2块普通电梯框架广告（静态），粗略计算，小区每年仅电梯广告收益就可达38.88万元。
如果把这笔“收益”平均分给每户业主的话，每户每年平均可分得.37元。
当然，这只是电梯内的普通电梯框架广告（静态）的收入，如果算上小区内其他五花八门的广告，那这笔收益又将会是多少？
有多少市民对这笔“收益”不知情
众所周知，物业公司的主要收入来源为小区业主缴纳的物业费，但随着人力成本、公共设施维护等成本的增加，成都大多数物业公司都表现出“盈利难”或“亏损”，所以在一般情况下，《物业服务合同》中，双方一般都会约定对小区共有区域广告收益为物业公司进行一定“补贴”。
但根据《物业服务合同》约定内容的不同，小区共有区域广告收益有分为“包干制”与“明细制”。界面四川在走访成都多个小区物业时发现，通常情况下，少有物业公司会主动公示其详细的收支账目，因为公示账目常常会引来业主的质疑和投诉，随之而来的或将是监管部门的处罚。
走访中界面四川还发现，目前成都多数居民甚至不清楚物业公司每年的收支情况需要公示，对于如何争取原本属于自身利益的公共区域收益也是知之甚少。
对此，界面四川在查阅《物业管理条》《成都市物业管理条例》后发现：
根据《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；
第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途；
第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
根据《成都市物业管理条例》第三十九条规定，业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告。
由此不难看出，小区业主委员会有权对小区物业公司的收入情况进行检查，要求物业公司定期公示公共区域收益的金额，当然也可以通过业主大会决定公共区域收益的用途。
