在北京做装修这么多几年,90%都是老房子,寸土寸金的首都,存量房居多,新小区开盘稀少,这些年也见识了各式各样的老房子。北京老房子有他独特的魅力,积淀了这个城市的文化、历史,每每翻新老房子,如同陈酿开封,让人期待让人欣喜。今天就盘点一下北京这些老房子该怎么装修,要注意什么。
一、装修准备部分
1、拜访街坊四邻
北京老房子一般在成熟小区,邻里邻居老人居多,施工起来噪音很大,为了邻里和谐,在装修之前带些小礼物拜访下楼上楼下和对门,跟人家讲马上装修了比较吵,以后就常住这里了,多多包涵,并在楼梯口醒目位置张贴施工提醒(一般我们装修方张贴)。北京本地的老头老太太很重视礼数,你这样一拜访,他们觉得你是个懂事的邻居,安个家不容易,可能大夏天睡不着宁可去公园溜达,也绝不给你添麻烦,日后还可能给你传递小区一手新闻~
Ps:当然这是理想情况,可能感情联络没有成功,标准程序还是要走一套~
2、到物业办理装修手续
带着房产证、钱、还有需要的相关资料,到物业同时确认几件事:
①确认装修期间物业这边的紧急联系人,如遇漏水等突发事件时能及时处理,记一个联系电话;
②缴纳装修押金/管理费,一般会要求缴纳-不等的装修押金,管理比较严格的小区还会有管理费,物业会出具一个施工证;
③确认装修垃圾堆放问题,如果物业承包垃圾外运还有一笔垃圾外运费,若不承包问清楚对装修期间垃圾管理要求;
PS:装修单位一般不包含垃圾外运,只是负责将垃圾送到楼下垃圾存放点,如果物业想承包外运那最好让他们挣这个钱,不然施工期间来找麻烦也是很头疼的。
④、确认施工时间要求(北京一般要求工作日的8:00-12::00-18:00,以物业要求为准)
⑤物业对房屋内部结构的要求(主要是墙体拆改及防盗门方向问题)
⑥物业对房屋外观管理(主要涉及窗户外侧颜色及格局,外露阳台等)
⑦物业的其他要求:比如对楼梯楼道的保护等
二、拆除阶段
1、墙体拆改
北京老房子的格局过去没有客厅的概念,好一点的有个小门厅,主卧带个阳台兼具客厅的功能,厨卫更是小,恨不得搬到楼外,卫生间很多只有1平米多,在重新装修的时候大概率会涉及到墙体拆改,厨房卫生间的改造是整个装修工程重点。
2、管道排查
北京老房子由于上水管、暖气管道以镀锌管居多,进场务必第一时间检查,尤其是厨卫区域的根部是锈蚀最严重的,若存隐患需联系相关部门更换,不然装修完埋在里边,三两年以后如果漏了很麻烦。
3、下水管道检修
有些北京老房子卫生间是带地台的同层排水,关键还是铸铁管,经过近30年的浸泡,早已锈穿。这种情况务必将地台拆掉,重新更换,甚至主管道也需要视情况更换。
4、墙面空鼓检测(拆除检测瓦工处理)
北京老房子限制于当时的材料水平,墙体多使用沙灰/麻刀灰,开裂情况较普遍,需视情况进行铲除,对于空鼓严重的部位需要见红砖。
5、阳台沉降开裂(拆除检测瓦工处理)
处理此类问题较为棘手,首先室内部分需要做加固处理,室外墙体还需要专业外墙防水施工单位进行处理,费用不低呦。
6、阳台保温(拆除清理瓦工施工)
北京老房子如果超过8年没装修,阳台窗户基本上是隔音保温较差的塑钢窗(甚至是第二代铁窗),建议更换为双层中空断桥铝窗户,若是一楼二楼或者周围环境较为嘈杂的,可以用夹胶玻璃来降低噪音,断桥铝窗子保温、隔音都会好很多;
北京老小区的从十多年前开始,政府工程陆续对那些没做过保温的老房子加外墙保温,但依然还有很多小区没有轮排上,这种情况如果拆掉了阳台和室内之间的门窗,建议阳台做内保温处理;
7、木楔子拔根
北京老房子过去有点条件的家庭,会做一些软包、墙围进行装饰,拆除的时候固定的木楔子一定要连根拔掉,千万不能偷懒砸到墙里,后续腐烂膨胀会将此处顶裂或者留下发黄的锈点。
三、水电部分
1、老旧电线该换就换
老房子不管是电线还是水管辛苦服役几十年,该淘汰淘汰,水管二次装修必须淘汰,拆旧时候敲敲打打,很可能有无法察觉的裂纹,影响寿命,如果搬进去三五年水管坏掉就得不偿失了。
2、线路扩容
见过最让人震惊的一个两居室的入户主线竟然是2.5平的,业主说他家从来没同时开过2个空调,所以老房子务必扩容,我们在老房子改造时,入户线直接更换10平方线;如果电表容量小,直接联系供电局更换。
3、分线路要够
一直给业主强调水电是影响后续生活便利性的最大因素,务必考虑周全,尤其是年轻人,智能化需求越来越全面,更需提前规划。先给科普下,主线入户后的最低配分路:总开关、照明、插座、厨房、卫生间、空调,如有特殊需求定制即可。
给大家一个清单,可以不用但一定要知道~
生活必需电器清单:空调、冰箱、电视、洗衣机、各类灯、浴霸、微波炉、电饭锅、(零冷水)燃气热水器/电热水器、抽油烟机/灶、空气净化器、前置滤水器、智能马桶
不常用设备提醒:智能家居、烘干机、甩干机、儿童洗衣机、太阳能、小厨宝,浴霸、消毒柜、洗碗机、烤箱、厨房垃圾粉碎机、即热式水龙头、恒温花洒、ap面板、嵌入式冰箱、智能门锁、厨房感应灯、凉霸、专业音响、投影、智能家居、夜灯、电动晾衣杆、毛巾自然风干器、扫地机器人、电动汽车充电插座、洗车/花园水龙头,电动窗帘、监控。
小贴士:
①一楼住户务必做独立下水,否则只要一次水漫金山就能让你牢记一辈子~
②有的业主问走线为什么不点对点?大哥,咱能纠结点有用的吗?点对点走线都是按平方收费的,缺点也显而易见,有地暖时不能点对点,而且杂乱,放眼所有的大公司基本都是横平竖直,为什么,因为好做规范;别拿抽线说事,几十年前一家就一个总开关,短路会把一路线烧焦,但现在每路线至少三级保护,谁还抽线玩。
③零冷水热水器是个好同志,但垃圾处理器对老房子管道不太友好,要慎重使用。
④特殊不常见的配置一定要提前通知水电师傅,如入墙式的水龙头、暗装花洒等,说晚了那就是在坑师傅。
⑤双控很有必要,想想以后的生活场景,晚上回卧室的时候需要先到大门口关灯,抹黑再去卧室;或者大冬天在被窝刷完抖音准备睡觉时,还得先去门口关灯。
四、瓦工部分
首先重点说一下卫生间,老房子的卫生间普遍在2平米内,日本的四式分离基本无望,那最次咱也得做个干湿二分离,保留马桶、洗手盆和淋浴功能,有条件的可以将洗手盆在外面单独开辟空间,至于洗衣机,厨房和阳台都是选择,甚至是厨卫一墙之隔的过道走廊皆可利用(只要能解决上下水问题)
再者你可能有时候去朋友亲戚家的厕所,总会有一股臭味又不知道从何而来,也找不到原因,其实根源是防水做的方法不对,很多人都知道要做防水,也要做顺水坡度,但是怎么做还是有细节讲究的,如果做错了,还是给生活带来挥之不去的麻烦~
老房拆除后,卫生间地面凹凸不平,有些施工队为了省事直接在地面刷防水,贴砖的时候再用水泥砂浆边贴边做坡度,做闭水试验时不会出问题、坡度也有的,可后续入住后,地面水分渗透下去会成为死水,两三个月后死水发臭,尤其是很多老房子是暗卫通风不畅,味道更甚。
正确做法应当是原始地面清理干净后,先抹灰找出坡度(以湿区地漏为最低点),然后再涂刷防水层,且满墙涂刷。划重点!防水之前先做坡度处理!不是边贴砖边做坡度!这样才不会留存死水。
①有些业主为了孩子上学购买的半地下的学区房,这类防止通常有1-1.5米高度是在地平以下,必须注意渗水和防潮问题,最好做地暖,地暖有防潮垫,也能延缓渗潮气的问题。
②卫生间的干湿分离需要用到挡水条,有预埋和后装两种方式,可以提前了解下或跟工长设计师了解。
③卫生间的下水管是可以做隔音处理的,尤其是厨卫顶部的横管是噪音的主来源。
④地漏不是只有方形的。
五、油工提示
油工施工既是隐蔽工程也是面子工程,施工过程中切勿赶工期,每道工序不能少,尤其是石膏和腻子刮涂时,务必晾干后进行下一道工序~
①基层清理
②界面剂处理(刷墙固)
③线槽处理、吊顶接缝处理
④底层石膏处理
⑤挂网处理
⑥一遍腻子/二遍腻子部分区域需要三遍腻子处理
⑦底漆一遍
⑧面漆两遍深色漆另算
⑨补漆(属于免费服务)
①十家工地八家裂说的是油工施工现场,这个裂指的是细微裂缝,龟裂等情况肯定属于质量问题了,另外后续家具橱柜家电保洁等进场安装施工时,墙顶面的磕碰,污渍等也属于第九步补漆范围。
②油工是最不耽误工期的一个工序,这个时间段正是家具橱柜木门等定制周期,因此互不干涉,万不可催施工。
六、整体流程顺序
很多业主对装修头疼,很大原因就是懵,其实有设计师有工长,自己只要知道大体顺序即可,分享下我们的施工列车(仅供北京地区参考),施工列车里有各个环节的注意事项和配合时间点,我们签约业主都有专属一对一施工列车。